「金持ち父さん貧乏父さん」に衝撃を受け不動産投資を始めるが、家庭の事情で不本意ながら会社を辞めることに。 サラリーマン大家から、四十にしてセミリタアした専業大家の日々です。

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水戸マンションのこれまで3

2009 - 06/09 [Tue] - 20:28

前回の続きです。

家賃を5千円上げるにはどうすればよいか?

5千円高くてもここがいいと思ってもらえる部屋づくりです。

このマンションのウィークポイントを一つずつ潰していき、内見者にいかにインパクトを与えるか考えました。

①エントランスがオートロックではないので、各部屋の扉に電子鍵を取り付け。
オートロックで暗証番号か電子キーで解錠できます。
1度に44部屋導入したので、かなり値引いてもらえました。
操作時に様々な音や光を発するので、内見時のインパクト大です。

②防犯カメラを設置し防犯をアピール。
自販機も設置して、夜はかなり明るくなりました。

③ブロードバンドの導入。
もともとBフレッツが入っているのですが、ベンディアムを入れ、より安価でネットを提供。

④キッチンの電熱コンロをIHクッキングヒーターに交換。
業者に最も多く指摘された点が電熱コンロでした。
ガス台のほうが人気があると言われても、オール電化なので変えようがありません。
そこで、IHクッキングヒーターをネットオークションで購入し、自分で乗せ換えてみました。
やってみると結構簡単です。
キッチンまわりの見栄えも、かなり良くなります。
余談ですが、このIHヒーター、当初はヤフオクで1万円台前半で落とせてたのですが、徐々に落札価格が上がって行きました。
その原因が、NSX松田さんの参戦でした。
私とNSX松田さんの二人で競り合っていたようです。
それがわかったのは、だいぶ後のことですけど。
080219-163422_convert_20090609200612.jpg

⑤照明の交換。
居室の照明を蛍光灯からシーリングライトに、キッチンの照明をIKEAの3連照明に交換。
このIKEAの照明もインパクトあります。当時1,980円でした。モデルチェンジして500円値上がりしました。

⑥風呂場の2ハンドル水栓をサーモスタット混合栓に交換。
ハンドル部分がプラスチッキーな安物ではなく、オール金属の高級感のある混合栓です。
定価4万円のを1万5千円で仕入れてます。
これは結構インパクトあります。
たまたま内見のときに居合わせたのですが、入居希望者の親御さんが驚いていました。
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⑦IKEAのくねくねミラー
これはもう定番ですね。
080219-163500_convert_20090609195805.jpg

⑧1階のみホシ姫サマ設置。
1階だと洗濯物が心配な女性にアピール。
ネットで1万3千円で仕入れて、自分で取り付けてます。
購入から取り付けまで業者に頼むと3~4万円取られます。
因みに、我が家でも重宝してます。
これの効果が少しは効いているのか、現況1階入居者の3分の1以上が女性です。

⑨ウエルカムバッグ、ポップ、花、観葉植物、ワンポイント絵画の設置。


1部屋空いたので、家賃4万5千円さらに共益費2千円、合計4万7千円で募集してみました。

7千円も上げたので、かなりドキドキでした。

さてどうなるか、続きはまた今度。



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すっごいです。
満室行動完璧ですね。
やはり、
行動がすべてを変えてゆくのですね。

かっさん

コメントありがとうございます。
ヤマトの再生報告も楽しみにしてます。^^

凄い決断力ですね!

はじめまして。
田舎のサラリーマン大家と申します。

ブログを読ませていただき引き込まれました。
凄い決断力だと驚くばかりです。

よろしければ、純利回りとローンの金利及び期間について教えてください。
私も出来るだけ早い時期に物件の購入を考えているので参考にさせていただきたいのです。

不躾なお願いですがよろしくお願いします。

田舎のサラリーマン大家さん

はじめまして。
コメントありがとうございます。

純利回りですが、全収入から固定費を引いた手残りという認識でよろしいでしょうか?
固定資産税や管理費、水道電気料金などを引いた手残りで計算しますと、だいたい12%くらいです。
ローン金利は5年固定で2.7%で、団信の付いてる部分は3%です。
期間は30年です。

こんなんでよろしいでしょうか。

凄いですね
楽しみです
早く入居がきまり記事が更新されるのを楽しみにしています^^

回答ありがとうございます。

こんにちわ!田舎のサラリーマン大家です。

素早い回答ありがとうございます。
フルローンで30年ですか。
それだと十分なキャッシュフローが出るんですね。

ローンは借りての属性が大きくモノを言うと思います。
コウさんの属性の良さが覗えます。

巡り合わせとはいえ良い買い物をなさったと思いますが、やはり決断力の賜物でしょう。私には到底真似できません。

星輝さん

コメントありがとうございます。

以前、水戸の図面舞踏会で少しですがお話しした記憶があります。
憶えておいででしょうか?

星輝さんのサイト、リンク張らせていただきますね。

田舎のサラリーマン大家さん

私の属性ですが、たいしたことないですよ。
小さな会社でしたし、年収も中の下くらいでした。
ただ、「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで5年間お金貯めてたので、それなりの金融資産はできてました。

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